전세보증 비교 — HUG · HF · SGI 반환보증 선택 순서

전세보증 비교는 보증료보다 가입 가능성부터 본다

전세보증 비교를 검색하면 HUG·HF·SGI의 보증료율부터 살피기 쉽다. 하지만 보증료가 낮아도 전세보증금, 주택가격, 선순위채권, 권리침해, 전세대출 이용 여부가 맞지 않으면 가입할 수 없다.

먼저 용어부터 나눠야 한다. 전세자금보증은 은행에서 전세대출을 받을 때 금융기관의 보증을 돕는 상품이고, 전세보증금반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 다루는 상품이다. 둘을 같은 보험으로 보면 신청 시기와 확인서류를 놓치기 쉽다.

HUG·HF·SGI를 한눈에 비교하면

HUG의 상품개요와 이용절차는 HUG 전세보증금반환보증에서, HF의 요건은 HF 일반전세지킴보증에서 확인할 수 있다. SGI는 서울보증보험 공식 홈페이지의 주거안정 상품 안내를 계약 시점에 다시 확인한다.

1. HUG는 보증금 상한과 주택 권리관계를 같이 본다

HUG 전세보증금반환보증은 전세계약이 끝난 뒤 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 상품이다. HUG 안내 기준으로 전세보증금은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하이고 신청은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 해야 한다.

금액만 맞는다고 끝나는 것은 아니다. HUG는 주택가격을 산정한 뒤 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금 등을 함께 확인한다. 건물과 토지가 모두 임대인 소유인지, 등기부에 권리침해가 없는지, 전세계약서에 보증금 반환채권을 제한하는 특약이 없는지도 확인 대상이다.

따라서 계약금 지급 전에 아래 자료를 준비하는 것이 좋다.

• 건물·토지 등기사항전부증명서
• 임대인과 계약 상대방의 일치 여부
• 주택가격 산정에 사용할 시세·공시가격 자료
• 선순위 근저당권과 다른 세입자 보증금 자료
• 전입세대와 확정일자 관련 확인자료
• 보증 신청 가능 여부를 확인한 상담 또는 심사 기록

신축 빌라·다가구·근저당이 있는 주택은 매매가나 전세가만 보고 판단하기 어렵다. 집 계약 전 등기부등본 확인법에서 권리관계를 먼저 정리한 뒤 보증기관의 신청 가능 여부를 확인한다.

2. HF 전세지킴보증은 전세대출과 함께 보는 상품이다

HF 일반전세지킴보증은 임대차계약이 끝났는데 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 HF가 임차인에게 보증금을 지급하는 상품이다. 신청과 발급은 취급은행에서 진행된다.

HF는 보증대상 임대차보증금이 수도권 7억원 이하, 지방 5억원 이하이고 계약기간이 1년 이상이어야 한다. 임차인은 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권을 준비해야 한다. 다만 전세자금보증과 동시에 취급하는 경우에는 보증서 발급 시점까지 요건을 갖추는 조건으로 진행될 수 있다.

HF 상품에서 가장 큰 분기점은 전세자금보증이다. 신청일 현재 HF 전세자금보증을 이용 중이거나, 전세자금보증과 전세지킴보증을 함께 신청해 전세자금대출이 실행되어야 하는 구조이므로 반환보증만 단독으로 가입하려는 사람은 가능 여부부터 은행에 확인해야 한다.

보증한도도 계약서의 전세보증금과 같다고 단정하면 안 된다. HF는 지역별 한도와 함께 주택가액의 90%에서 선순위채권 총액을 뺀 금액 등을 비교해 한도를 산정한다. 단독·다가구인지, 집합건물인지에 따라 선순위채권 제한도 달라질 수 있다. HF 안내에는 단독·다가구 외 주택의 선순위채권 총액을 주택가액의 60% 이내로 보는 기준과, 단독·다가구에 별도 제한을 두는 내용이 제시돼 있다.

3. SGI는 조건을 넓혀 보는 대안이지만 자동 대안은 아니다

SGI의 전세금보장신용보험은 HUG·HF와 이름과 심사 체계가 다르다. 전세보증금과 주택유형, 계약기간, 임대인·목적물에 대한 심사 결과에 따라 가입 가능 여부가 결정되므로, 다른 보증기관에서 거절됐다는 사실만으로 SGI 가입을 예상해서는 안 된다.

SGI를 검토할 때는 다음 항목을 공식 안내에서 직접 확인한다.

• 아파트·연립·다세대·오피스텔 등 주택유형별 가입 범위
• 계약기간과 신규계약·갱신계약의 신청기한
• 임차보증금 전액 보장 여부와 주택유형별 한도
• LTV와 선순위채권을 반영한 심사 방식
• 보험료율, 할인·할증, 중도 해지와 보험금 청구 조건

기관별 비교 자료는 HF 주택금융연구원의 HUG·HF·SGI 비교자료에서도 개념을 확인할 수 있지만, 과거 자료의 숫자를 현재 가입조건으로 사용하면 안 된다. 실제 가입 전에는 각 기관의 최신 상품 페이지와 취급 채널에서 다시 심사받는다.

전세보증은 계약서에 도장 찍기 전에 확인한다

보증 가입을 이사 직전에 확인하면 이미 늦을 수 있다. 주택가격이 예상보다 낮게 산정되거나 선순위채권이 확인되면 계약을 되돌리기 어려워진다.

전입신고와 확정일자는 보증상품 가입 여부와 별개로 임차인의 권리 보호를 위해 확인해야 한다. 찾기쉬운 생활법령정보는 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖추는 절차와 우선변제권을 설명한다.

전세보증 비교 최종 체크리스트

• 내가 찾는 상품이 전세자금보증인지 반환보증인지 구분했는가
• HUG·HF·SGI 중 최소 한 곳에 사전 가능 여부를 문의했는가
• 전세보증금이 지역별 기준을 넘지 않는가
• 주택가격과 선순위채권을 같은 기준일로 확인했는가
• 등기부에 압류·가압류·가처분·신탁 등 권리침해가 없는가
• 임대인과 등기상 소유자가 일치하는가
• HF라면 HF 전세자금보증 이용 또는 동시 신청 조건을 확인했는가
• 계약기간의 절반 전이라는 신청기한을 캘린더에 기록했는가
• 입주 후 전입신고와 확정일자를 놓치지 않을 계획인가
• 보증 가입이 거절될 경우 계약금 처리 특약을 협의했는가

그래서 뭐가 달라지나

전세보증 비교의 핵심은 “어느 기관이 제일 싼가”가 아니다. 내 계약이 어느 기관의 심사를 통과할 수 있고, 거절되기 전에 어떤 자료를 바꿀 수 있는가가 핵심이다.

전세대출을 HF로 이용한다면 HF 전세지킴보증을 먼저, 일반적인 반환보증을 검토한다면 HUG의 가능 여부를 먼저 확인할 수 있다. 두 곳의 조건이 맞지 않으면 SGI를 별도 검토하되, 기관을 바꾸기 전에 주택가격·선순위채권·계약조건 자체를 다시 점검한다.

함께 읽기

• 집 계약 전 등기부등본 확인법
• 내 집 마련 예산 계산법

공식 확인 경로

• 주택도시보증공사 HUG 전세보증금반환보증
• 한국주택금융공사 HF 일반전세지킴보증
• 한국주택금융공사 전세지킴보증 신청가능여부 확인
• 서울보증보험 SGI
• 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차

본 글은 투자 참고 정보가 아닌 일반적인 주거·금융 정보입니다. 전세보증 가입 여부와 보증한도·보증료·신청기한은 주택유형, 권리관계, 계약시점과 개인별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 각 기관의 최신 심사 결과를 확인하세요.